Brownfieldy, černé díry českých map. Radši stavíme na zelené louce a krajina i lidé tím trpí

Brownfieldy se v Česku využívají méně, než by se dalo. Než vyčistit starý industriální prostor a řešit tahanice několika jeho majitelů, investor raději koupí kus pole a staví na něm. Zástavba tak roste více do šířky než do hustoty – a to je problém. Zastavěná krajina totiž hůře zadržuje vodu. Postavit na řídce zastavěném území občanskou a dopravní infrastrukturu také není jednoduché.

Podle Ondřeje Slacha, sociálního geografa z Ostravské univerzity, by bylo vhodné najít brownfieldům lepší využití, například je přechodně využívat pro kulturu. „Nebo ustavit speciální organizace, které mají znalosti, finance a především kompetence pro zajištění regenerace brownfieldů. Tak to dělají například v německém Sársku,“ říká Slach. 

Jak moc se v Česku daří využívat brownfieldy?
Spíše omezeně a stále převládá hlavně výstavba na zelené louce, tedy v otevřeném, nezastavěném prostranství. Ostatně ani základní evidence brownfieldů není dostatečná. Stručně řečeno, mediální pozornost a diskuze o brownfieldech příliš neodpovídá realitě, kde regenerace takzvaných brownfieldů naráží na finanční, vlastnické a legislativní bariéry. 

Jaké bariéry to konkrétně jsou?
Hlavní problémy regenerace brownfieldů jsou nevyjasněné majetkoprávní vztahy, kontaminace půd a nevyhovující stav budov a infrastruktury. To vytváří konkurenční nevýhodu vůči projektům na zelené louce, kde prostředí není tak zatížené zbytky předchozí výstavby a dá se hned využít. Nastartování rozvoje brownfieldů spočívá právě v tom překonat tyto bariéry.  

Proč bychom vlastně měli stavět spíše na brownfieldech než na zelené louce?
Investice do brownfieldů zhodnocují pozemky a generují rentu (investor může vzniklý areál pronajímat – pozn. red.), ale především jsou ekonomicky efektivní. Podporou regenerace brownfieldů přispíváme k zahušťování zastavěného prostředí, což má za následek efektivnější využívání infrastruktury. Když se podíváme na vývoj měst a jejich zázemí, jasně vidíme, že převažuje typ zástavby vyznačující se nižší hustotou obyvatel. A to není dobré pro budoucí udržitelnost financování technické a sociální infrastruktury. Jednoduše řečeno, staví se víc do šířky než do hustoty zástavby. Lepším využíváním brownfieldů se naopak dá omezit zábor zemědělské půdy. Zábor půdy znamená například to, že krajina hůře zadržuje vodu, přičemž brownfieldy mohou poskytnout potřebný prostor pro zelenou infrastrukturu a posílení adaptace měst na změny klimatu. V neposlední řadě se ukazuje, že brownfieldy mají negativní vliv na své okolí, protože například snižují cenu pozemků ve svém okolí. Optikou regionu: mnoho brownfieldů dává místu image jakýchsi černých děr. Brownfieldy navíc často představují i významné prostorové bariéry. Jejich regeneraci lze využít jako jeden z nástrojů, jak vytvářet kompaktnější města, kde je vše v pěší vzdálenosti. 

Které typy staveb se dají stavět na brownfieldech a které nikoli?
Vždy záleží na typu a poloze brownfieldu, přičemž už realizované regenerace brownfieldů dokumentují, že využití je vysoce různorodé. Podstatnější než typ stavby je ale především zvolený mix funkcí, které by měly respektovat lokální a regionální potřeby. Měly by spíše doplňovat existující funkce městského organismu než mu konkurovat. V podstatě hovoříme o dnes často zmiňovaných, ale v praxi méně realizovaných integrovaných přístupech. Jejich princip spočívá v tom, že městské projekty plánujeme s ohledem na jejich vzájemné vztahy. Cílem je pak ze součtu jinak izolovaných projektů vytvořit jejich součin. 

I proto by na regenerovaných brownfieldech rozhodně neměly vznikat monofunkční prostory, jako například jen specializované kancelářské nebo obchodní komplexy, které v reálu spíše zatěžují městský organismus. Naopak je žádoucí pestrý mix funkcí, který by měl respektovat zájem developerů na straně jedné a taktéž veřejný zájem na straně druhé. 

Mají firmy v Česku vůbec zájem využívat brownfieldy?
Zájem firem se odvíjí především od stavu realitního trhu. Ve městech se silnou ekonomickou základnou, zpravidla v takzvaných metropolitních regionech, je poptávka větší než v ekonomicky hůře prosperujících regionech. Základním předpokladem pro zájem privátního sektoru je rozdíl mezi náklady na odstranění ekologických škod a získanou hodnotou půdy. Pokud je rozdíl vysoký, pro firmu je výhodnější brownfield sanovat, protože možná regenerace skýtá prostor pro zisk. Naopak čím vyšší jsou náklady na sanaci a čím nižší jsou ceny na trhu nemovitostí, tím méně je to pro firmy atraktivní.

Pro dokreslení lze uvést příklad projektu Nové Karoliny v Ostravě (Původně byla ostravská Karolina rozsáhlým průmyslovým komplexem, nacházel se zde důl a koksovna. V roce 2012 tu vzniklo obchodní centrum a následně kancelářská budova. – pozn. red.). Zde dosáhly veřejné náklady na sanaci dvou miliard korun, přičemž pozemek byl prodán developerovi za cenu okolo dvou set milionů, což jasně ukazuje, že bez účasti veřejného sektoru by to nebylo možné.

Výše uvedené vychází z dnes již klasické typologie ABC(D) regenerace brownfieldů, která kategorizuje brownfieldy právě dle poměru mezi náklady na sanaci pozemku a jeho potenciální prodejní cenou po sanaci. Mezi hlavní faktory, které ovlivňují atraktivitu brownfieldů pro privátní sektor, můžeme uvést vyjasněné vlastnické vztahy, nízkou míru kontaminace a polohu včetně dopravního napojení. 

V Česku existují různé programy podpory od státu, aby se brownfieldy využívaly lépe. Nabízí je například CzechInvest nebo Ministerstvo průmyslu a obchodu. V těch programech jsou stovky milionů korun. Pomáhají takové pobídky? Je to cesta, jak brownfieldy využívat víc?
Podpora regenerace brownfieldů ze strany státu je nezastupitelná. Dvojnásob to platí pro ekonomicky slabší regiony, jako jsou například ekonomicky a sociálně znevýhodněné nebo venkovské regiony. Nejpalčivěji se problém brownfieldů dotýká prvně uvedeného typu regionů, kam v Česku spadá Moravskoslezský, Ústecký a Karlovarský kraj. Zde představují určitou zděděnou bariéru z minulosti. Aby se z nich staly prostory pro příležitosti, je nutná masivní pomoc za strany státu. Navíc, a to bohužel, je často vydávána podpora na sanaci brownfieldů jako příspěvek pro jejich transformaci, nicméně je potřeba si uvědomit, že sanace brownfieldů je jen pomyslné narovnání startovací čáry vůči ostatním regionům. Jinak řečeno, jsou to v podstatě jakési bonifikační prostředky, které by neměly být na úkor podpory například školství. Pro představu: když stát dá kraji dvě miliardy na sanaci brownfieldu, ale ty peníze pak tomu kraji chybí třeba ve školství a stát řekne: „Už jste dostali dost,“ tak ty získané peníze jsou pro kraj v podstatě nulové. 

Když se podíváme ke svým sousedům, například do Polska, Německa, Slovenska, daří se tam využívat brownfieldy lépe?
Jelikož jsme v minulosti realizovali výzkum zejména v německy mluvících zemích, odkázal bych spíše na tento kontext, byť i ve městech v Polsku, jako jsou například Katovice, Lodž či Gdaňsk, a na Slovensku, například v Košicích, lze nalézt řadu inspirativních projektů. Čím se lze tedy inspirovat? Zaprvé bych uvedl jakýsi méně plošný přístup k regeneraci brownfieldů, což je efektivní cesta k jejich znovuvyužití. Stručně vyjádřeno, jedná se o jakýsi patchwork management regenerace brownfieldů. Regenerace se soustředí na nejméně problematické oblasti a ty více problematické řeší později nebo zde nechá působit přírodu.  

Zadruhé je to širší uplatnění dočasného nebo přechodného využití brownfieldů zejména pro kulturní aktivity. V tomto případě pak slouží brownfieldy jako určité testovací prostory pro kulturní inovace.

Zatřetí je to organizační zajištění regenerace, kdy často vznikají speciální organizace, které mají znalosti, finance a především kompetence pro zajištění regenerace buď konkrétního brownfieldu, nebo většího počtu brownfieldů, například na území spolkové země, jako je tomu třeba v německém Sársku. S tvorbou speciálních organizací souvisí taktéž výraznější veřejná podpora.

A v neposlední řadě bych poukázal na skutečnost, že u řady brownfieldů, zpravidla těch méně atraktivních, se nepředpokládá regenerace a jsou využívány třeba jako prostory pro zelenou infrastrukturu. Pro zájemce bych odkázal na publikaci Továrny na sny, ve které jsme se společně s kolegyněmi pokusili formulovat faktory úspěšnosti proměny brownfieldů pro potřeby kultury ve Švýcarsku, Rakousku a v Německu.

Můžete uvést konkrétní příklad?
Z konkrétních projektů bych uvedl například Phoenix Dortmund nebo Innenhafen Duisburg a další. Phoenix Dortmund představuje velice zdařilou regeneraci více než 200hektarového brownfieldu po bývalé ocelárně. Dominantu tvoří umělé jezero o rozloze 24 hektarů, kolem něhož jsou vystavěny budovy. Jak poznamenal jeden kolega z USA: Kdyby měl pánbůh peníze, postavil by toto. Tím chtěl poukázat na povedenou estetickou stránku. Další silná stránka projektu spočívá v tom, jak respektuje a především doplňuje a rozvíjí původní městské struktury.

Ostatně totéž lze říci o Innenhafenu Duisburg, který napomohl k oživení centrální části Duisburgu, přičemž i zde byl kladen důraz na vodní prvek nejen v podobě řeky, ale také výstavbou umělých kanálů. Přesto si dovolím tvrdit, že hlavní lekce z obou projektů Porúří spočívá především v managementu regenerace, který zajišťovala speciální veřejná instituce založená městem a spolkovou zemí, která disponovala potřebným majetkem. Tedy měla pozemek, veřejné i soukromé finance a znalosti.  

A máme i v Česku příklady úspěšného využití brownfieldů?
Za úspěšné projekty bývá považován projekt obchodního centra Vaňkovka v Brně, DEPO 2015 v Plzni a jeden z nejviditelnějších projektů v národním měřítku pak představuje Dolní oblast Vítkovice v Ostravě. Uvedené projekty ztělesňují praktickou dimenzi tvrzení publicistky a urbanistické aktivistky Jane Jacobsové, že nové nápady často potřebují staré budovy. 

Velice slibně vypadá projekt přestavby památkově chráněných bývalých městských jatek pro městskou galerii PLATO v Ostravě, případně přestavba Gočárových mlýnů v Pardubicích nebo z menších měst revitalizace areálu Perla v Ústí nad Orlicí. Všechny se snaží citlivě respektovat průmyslový charakter a mohou se stát velmi inspirativními prostory třeba pro kulturní aktivity.

Poněkud rozporuplně bývá hodnocen, a naše data to potvrzují, projekt již zmiňované Nové Karoliny, přičemž se jedná především o jeho přínos pro centrální část města. Obecně se nedaří plně využívat dopravní brownfieldy ve velkých městech, což je dáno nejen jejich charakterem, ale i dosti vlažným přístupem SŽDC (správa železnic – pozn. red.). 

Jak konkrétně vy a vaše univerzita pomáháte k lepšímu využití brownfieldů?
Ostravská univerzita v současnosti staví, s pomocí finančních prostředků z EU prostřednictvím strategie RE:START, dva nové objekty za jednu miliardu korun v areálu Černé louky, která je považována za jeden z prvních brownfieldů v Ostravě. Univerzita, i díky spolupráci s městem a krajem, vystaví budovu pro sport, zdraví a technologie a budovu pro Klastr umění a designu. 

Studenti Fakulty umění OU zase využívají pro své instalace industriální prostory a dlouhodobě nevyužívané prostory, například při festivalu umění ve veřejném prostoru Kukačka.

Na škole se přímo či nepřímo věnují problematice brownfieldů například biologové, fyzičtí geografové, historici nebo literární vědci. My se s kolegy snažíme přenášet zkušenosti z regenerace brownfieldů ze zahraničí a provádíme taktéž výzkum regenerace brownfieldů na území města. 

Brownfieldy a průmyslovou kulturou se zabývá také nová Koncepce kultury města Ostravy do roku 2030, kterou jsme společně s kolegy zpracovali. Například jedním z principů koncepce kultury je důraz na inteligentní využívání prázdných či opomíjených ploch prostřednictvím kulturních aktivit. 

Využití brownfieldů mimo jiné zabraňuje enormnímu záboru zemědělské půdy. Jak moc zemědělská půda v Česku mizí právě kvůli výstavbě?
Mohu hovořit za Moravskoslezský kraj, kde zpracoval velmi hezkou evidenci kolega Luděk Krtička. Ten zdokumentoval, že mezi lety 2006 a 2012 bylo zabráno přes 2 100 hektarů zemědělské půdy. Současně bylo získáno přes 700 hektarů zemědělské půdy, kde převládaly pozemky po důlní těžbě. V rámci Ostravy bych uvedl, že mezi lety 2006 až 2012 narostl podíl zastavěných ploch o 7 procent, nicméně plochu území brownfieldů se podařilo snížit jen omezeně. Stručně vyjádřeno, stavělo se především na nezastavěných pozemcích, a nikoliv na brownfieldech.

Myslíte si, že třeba u městských nebo krajských stavebních projektů by měla být podmínka využití brownfieldu, pokud to na území obce je možné?
Byť se obecně přikláním k regulaci využití půdy, nedomnívám se, že legislativní regulace by zásadně změnila rychlost a efektivitu regenerace brownfieldů. Spíše bych se orientoval směrem k pozitivní stimulaci. Pokud obce budou pozitivně motivovány, například jednoduchými a transparentními dotacemi, řešit brownfieldy na svém území, řada z nich této šance využije. Navíc, uvědomme si, že jedna věc je regulace a druhá věc je její vymáhání. Zkušenosti ukazují, že jen samotná regulace nefunguje, naopak zpravidla je účinnější vytvářet funkční alternativy.

Autorka je redaktorka Hospodářských novin.